九年磨一劍，說的是首農食品集團的地產故事。

最近，它旗下的北京御林灣，網簽成績出來了。

截至 2026 年 4 月 8 日，御林灣已簽約 5套，成交均價 6.3 萬元 / 平米。另有 132 套，顯示已預訂。

兩個月前，它取得預售證，共計 1563 套住宅房源。

對北京朝陽奶西板塊，御林灣不僅帶來了巨量的新盤供應，還是一個深水炸彈。

這個炸彈，威力來自于價格，很低的價格。

有兩個盤可以作參照物：

1、御林灣北面一路之隔，是金隅望京云尚，現房，在售價格為 8.29 萬元 / 平米，待售 287 套，戶型面積約為 180-200-220㎡；

2、再往北隔了首開金茂望京樾、中建宸園后，望京國譽府在售價格為 8.98 萬元 / 平米，待售 100 套，戶型面積 109-167 平米。

反觀御林灣，售價只有它們的 76折、70折，直降 2 萬元 / 平米。

" 價格屠夫 "，絕非浪得虛名。

在戶型配比上，這三個盤是存在競品關系的。御林灣的南區為 90/125/140/155 平米戶型，西區為 213/220 平米戶型。

價格殺手亮劍了，望京國譽府、望京云尚怎么接招呢？

還有，中建宸園和首開金茂望京樾、東洲家園三個老盤，它們的老業主會作何感想呢？

奶西板塊，一場價格風暴來了。

" 公租房 + 商品房 " 組合

御林灣是一位有故事的同學。

它位于朝陽區崔各莊鄉來廣營北路東、西兩側，毗鄰京承高速，建設用地 18.83 萬平米，總建面 78 萬平米，地上建面 48.95 萬平米，規劃住戶 4959 戶，居住人口 1.39 萬人。

這是一個超級大社區，產品構成很復雜，至少由四部分組成。

1、公租房 A 區，位于 324 地塊最北面，地上建面 11.23 萬平米，共計 1636 戶，6 棟 18F-28F 高層樓，被稱之為 " 部委樓 "。對北面一路之隔的金隅望京云尚有遮擋。

2、公租房 B 區，位于 324 地塊西面，地上建面 14.89 萬平米，共計 1760 戶，3 棟 26F-28F 高層樓，被稱之為 " 人才房 "。

這兩塊公租房，占地 6.33 萬平米，是在 2022 年 4 月通過國有土地使用權劃撥的形式，由北京東洲房地產開發有限公司（簡稱：東洲地產）進行申請開發。

4、西區 323 地塊，即御林灣的洋房區，容積率 1.3，規劃了 3 棟 7F 洋房。

這兩個商品房地塊，規劃建面 21.25 萬平米，在去年 12 月 12 日，對外立面進行調規了，從原定的石材材質，換成了 " 玻璃 + 鋁板 "。

公開信息顯示，公租房 A、B區，與御林灣南區之間，地上不設圍墻，是通過綠化帶隔離——約兩米寬，而地下則互不打通。

相比望京國譽府與望京云尚，御林灣的社區，沒有那么純粹。

" 國資 + 民營資本 " 組合

御林灣的身世，也很神秘。

有關御林灣 323、324 地塊的拿地情況，有傳聞說發生在 2017 年，但花姐查了許久，也沒找到它們的土拍信息。

御林灣的開發商東洲地產，是京城本土國企和民營資本組合，法人代表和董事長為范學靈。

它成立于 2012 年，注冊資本 3000 萬元，由北京首農食品集團全資子公司，北京市東郊農場和北京伯仲聯投資，分別持股 51% 和 49%。

大股東張瑾，投資了北京百子灣體育休閑俱樂部，和北京華唐正融礦業投資。

其中，華唐正融礦業還投資了懷化華唐投資、湖南華唐大成投、廣西蒙山都坡礦業。

二股東楊于武投資了北京鑫銀隆科技開發、北京潤土投資管理；三股東趙錦明則投資了北京恒達緯地建筑工程。

在北京地產圈，近幾年國企與民營資本合資搞地產開發，民營資本持股達到 49%，是十分罕見的。

拿地九年，漫長的開發道路

不論東洲地產是怎么拿下御林灣之地，但有一個事實是：它的開發速度很慢。

御林灣曾在 2021 年 4 月 17 日公示過報規方案的調規圖，開發商在答復公眾的反饋意見時，也沒有透出太多有價值的信息。

在 2025 年 1 月 3 日，東洲地產在北京住建委官網上，發布了一則有關 324 等地塊，建設方案變更的說明。

這份材料顯示，整個項目分四期開發：

第一期：建面 19.46 萬平米，其中住宅 5.3 萬平米——全部是政策性住房，計劃建設時間為 2024 年 3 月 10 日 -2026 年 10 月 29 日；

第二期：建面 19.37 萬平米，其中住宅 16.71 萬平米——全部是政策性住房，計劃建設時間為 2024 年 3 月 15 日 -2026 年 11 月 10 日；

第三期：建面 19.3 萬平米，其中住宅 16.19 萬平米——商品房 12.1 萬平米、政策性住房 4.1 萬平米，計劃建設時間為 2024 年 3 月 20 日 -2026 年 11 月 10 日；

第三期：建面 19.89 萬平米，其中住宅 9.16 萬平米——全部是商品房，計劃建設時間為 2024 年 3 月 25 日 -2026 年 11 月 25 日。

御林灣在報規方案過審之后，于 2021 年 7 月 28 日拿到 18 號規劃證，建設規模 78 萬平米。

到了 2024 年 3 月份，公租房 A 區和 B 區拿到了兩個施工許可證，工程規模約 43 萬平米。

從拿規劃證到施工證，拖了兩年零 8個月。這表明，公租房開始施工了，但商品房并沒有動工。

2024 年 10 月 15 日，東洲地產拿到了 42 號規劃證，建設規模 58 萬平米，御林灣的住宅包含進去了。

2025 年 12 月 9 日，北京規自委朝陽分局將這張規劃證變更了。

原因是，南區的 10#、13#、16，遂替換了這四棟樓的新圖紙。

2025 年 11 月 27 日，東洲地產又拿到兩個施工許可證，工程規模 34.6 萬平米。

從拿規劃證到施工證，又過去了 1 年余。

現在，御林灣終于有了網簽，到了收獲的季節。