2026 年 4 月 8 日，領(lǐng)展房產(chǎn)基金（00823.HK）宣布以 2.5 億新加坡元（約合 13.4 億港元）出售 Swing By @ Thomson Plaza 物業(yè)權(quán)益，較該物業(yè)最新賬面估值 2.026 億新加坡元存在明顯溢價(jià)。這筆交易的收購(gòu)價(jià)為 1.725 億新加坡元，粗略計(jì)算賬面回報(bào)約 45%。
這不是簡(jiǎn)單的資產(chǎn)出售，而是領(lǐng)展戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵落子。就在不到半年前，領(lǐng)展剛向 Lendlease 旗下澳洲基金發(fā)出 15 億澳元的收購(gòu)要約，擬收購(gòu)澳洲三大購(gòu)物中心各 50% 股權(quán)。一賣(mài)一買(mǎi)之間，領(lǐng)展亞太區(qū)資產(chǎn)配置的調(diào)整路徑愈發(fā)清晰——賣(mài)出新加坡成熟資產(chǎn)，回籠資金投入澳洲高增長(zhǎng)市場(chǎng)，進(jìn)一步鞏固其作為亞洲最大房托基金的行業(yè)龍頭地位。
對(duì)于一家管理資產(chǎn)規(guī)模超過(guò) 2200 億港元的亞洲最大房托基金而言，這筆交易的金額并不算大。但其戰(zhàn)略意義遠(yuǎn)超交易本身。它標(biāo)志著領(lǐng)展從 " 香港本地 REIT" 向 " 亞太區(qū)綜合房地產(chǎn)投資平臺(tái) " 轉(zhuǎn)型的深化，也意味著這家老牌房托正在用實(shí)際行動(dòng)重新定義自己的估值邏輯。
■ 溢價(jià)出售的明智之舉
" 我們定期檢視旗下資產(chǎn)，評(píng)估是否已最大程度發(fā)揮其短期價(jià)值，并在決定應(yīng)否繼續(xù)持有時(shí)，以現(xiàn)價(jià)作為考量。" 執(zhí)行董事兼首席投資總裁宋俊彥的這番話，揭示了領(lǐng)展此次出售的核心邏輯。
Swing By @ Thomson Plaza 位于新加坡湯申社區(qū)，與 Upper Thomson 地鐵站直接連接，是 Thomson Plaza 商場(chǎng)內(nèi)的復(fù)合式概念空間，占整個(gè)商場(chǎng)約 56% 樓面面積，匯聚超過(guò) 60 個(gè)商戶(hù)。該物業(yè)自收購(gòu)以來(lái)表現(xiàn)理想，領(lǐng)展實(shí)施了針對(duì)性的資產(chǎn)管理措施，提升了物業(yè)的市場(chǎng)地位及營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)。
選擇在此時(shí)退出，是一次精明的資本運(yùn)作。
從投資回報(bào)看，1.725 億新加坡元買(mǎi)入，2.5 億新加坡元賣(mài)出，賬面回報(bào)約 45%，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下是相當(dāng)可觀的收益。更重要的是，管理層明確釋放信號(hào)：有意增加在新加坡的投資比重。這意味著此次出售不是簡(jiǎn)單的 " 賣(mài)資產(chǎn) "，而是 " 賣(mài)舊買(mǎi)新 " 的動(dòng)態(tài)優(yōu)化——鎖定成熟資產(chǎn)的增值收益，回籠資金用于更具潛力的新項(xiàng)目。
從資產(chǎn)周期看，Swing By @ Thomson Plaza 的價(jià)值已處階段性高點(diǎn)。此時(shí)出售既能鎖定收益，又能回收資金用于布局新機(jī)會(huì)。對(duì)于強(qiáng)調(diào)資本循環(huán)的 REIT 而言，這種操作符合其資產(chǎn)管理的基本邏輯。
" 此次出售是領(lǐng)展持續(xù)推行資產(chǎn)組合優(yōu)化策略的一部分，旨在于合適情況下進(jìn)行資本循環(huán)，為基金單位持有人創(chuàng)造價(jià)值。" 公告中的表述看似常規(guī)，但結(jié)合近期的一系列動(dòng)作，其戰(zhàn)略意圖愈發(fā)清晰。
■ 澳洲野心的加速落子
更大的棋局在澳大利亞。
2025 年 11 月，領(lǐng)展已向 Lendlease 旗下規(guī)模達(dá) 28 億澳元的 Australian Prime Property Fund Retail 基金發(fā)出收購(gòu)要約，擬以 15 億澳元（約合 80 億港元）收購(gòu)該基金旗下三個(gè)購(gòu)物中心各一半股權(quán)，涉及昆士蘭 Sunshine Plaza、新南威爾士州 Macarthur Square 及西澳 Lakeside Joondalup。
這不是領(lǐng)展首次布局澳洲。2021 年 11 月，領(lǐng)展以 5.382 億澳元收購(gòu)悉尼 QVB、The Galeries 及 The Strand Arcade 各 50% 權(quán)益。QVB 是 19 世紀(jì)歷史建筑，悉尼第二大觀光景點(diǎn)；The Galeries 定位時(shí)尚文化大型購(gòu)物中心。
截至 2025/26 財(cái)年上半年，領(lǐng)展澳大利亞零售物業(yè)實(shí)現(xiàn)續(xù)租租金調(diào)整率提升 16.3%，出租率 98.1%，表現(xiàn)遠(yuǎn)超香港和內(nèi)地。這種強(qiáng)勁表現(xiàn)解釋了為何領(lǐng)展在澳洲持續(xù)尋找并購(gòu)機(jī)會(huì)。
澳洲零售市場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)源于多重因素推動(dòng)。得益于通脹回落及經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，澳洲央行利率水平已從周期高點(diǎn)回落，寬松貨幣環(huán)境刺激消費(fèi)支出回暖；此外，澳洲旅游業(yè)強(qiáng)勢(shì)反彈，國(guó)際游客消費(fèi)帶動(dòng)零售物業(yè)人流顯著提升。相較于香港面臨的結(jié)構(gòu)性消費(fèi)轉(zhuǎn)移壓力，澳洲市場(chǎng)正處于上升周期，租金增長(zhǎng)動(dòng)能充沛，這也是領(lǐng)展持續(xù)加碼的核心邏輯。
摩根士丹利研究報(bào)告預(yù)計(jì)，澳洲收購(gòu)總投資收益約 5.4%，高于領(lǐng)展 2025 財(cái)年有效借貸利率 3.6% 及澳洲央行現(xiàn)金利率 3.6%。但風(fēng)險(xiǎn)同樣存在——大摩預(yù)計(jì)收購(gòu)后負(fù)債比率將提升約 4.6 個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于注重財(cái)務(wù)穩(wěn)健的 REIT 而言，負(fù)債率的顯著上升意味著利息支出增加、融資成本上升、管理半徑拉長(zhǎng)。但領(lǐng)展顯然認(rèn)為，為了獲取更高的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，這種財(cái)務(wù)代價(jià)是值得的。
更重要的是，此次收購(gòu)將進(jìn)一步強(qiáng)化領(lǐng)展在亞太區(qū)的布局。從新加坡到澳大利亞，從香港到內(nèi)地，領(lǐng)展的資產(chǎn)版圖日益多元化。這種分散配置的邏輯在于：不同區(qū)域有不同的周期特征，通過(guò)跨區(qū)域布局可以平滑業(yè)績(jī)波動(dòng)，提升整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
■ " 領(lǐng)展 3.0" 戰(zhàn)略的深化
此次出售與收購(gòu)的聯(lián)動(dòng)，核心目標(biāo)是深化 " 領(lǐng)展 3.0" 戰(zhàn)略，推進(jìn) " 房托 +" 方案落地。
這一定位有其內(nèi)在邏輯。作為亞洲最大房托基金，領(lǐng)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于資產(chǎn)管理能力——無(wú)論是香港的社區(qū)商業(yè)，還是新加坡的郊區(qū)零售，抑或是澳洲的地標(biāo)商場(chǎng)，領(lǐng)展都能通過(guò)積極的資產(chǎn)管理提升物業(yè)價(jià)值。
從資產(chǎn)質(zhì)量看，領(lǐng)展的物業(yè)組合堪稱(chēng)優(yōu)質(zhì)。香港物業(yè)組合租用率 97.6%，新加坡物業(yè)出租率 99.8%，澳大利亞物業(yè)出租率 98.1%。這些數(shù)字在行業(yè)中都屬于領(lǐng)先水平。
從增長(zhǎng)潛力看，香港市場(chǎng)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整，租金增長(zhǎng)壓力較大；新加坡和澳大利亞市場(chǎng)則處于上升周期，續(xù)租調(diào)整率保持正增長(zhǎng)。通過(guò)資產(chǎn)輪動(dòng)，領(lǐng)展可以將香港的成熟資產(chǎn)變現(xiàn)，投向更高增長(zhǎng)的市場(chǎng)。
從戰(zhàn)略布局看，" 領(lǐng)展 3.0" 戰(zhàn)略的核心是通過(guò) " 房托 +" 方案實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。2025 年 2 月成立的領(lǐng)展房地產(chǎn)投資（LREP），由前貝萊德亞太房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管宋俊彥出任行政總裁，目標(biāo)是通過(guò)引入第三方資本投資不同風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
這種從單純持有物業(yè)向資產(chǎn)管理平臺(tái)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略，需要持續(xù)的資產(chǎn)收購(gòu)來(lái)支撐。澳洲收購(gòu)將為 LREP 提供更多的資產(chǎn)來(lái)源，而新加坡資產(chǎn)的出售則為新投資提供資金彈藥。
按照管理層的規(guī)劃，領(lǐng)展資產(chǎn)負(fù)債表中不少于 80% 的資本將投資于亞太區(qū)商場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)核心業(yè)務(wù)，同時(shí)發(fā)展新資本合作伙伴關(guān)系，探索可帶來(lái)較高回報(bào)的增值機(jī)遇。
■ 機(jī)構(gòu)的審慎態(tài)度
盡管戰(zhàn)略方向清晰，但機(jī)構(gòu)對(duì)領(lǐng)展的態(tài)度并非一邊倒的樂(lè)觀。
貝萊德在 2025 年 11 月 24 日以每個(gè)單位均價(jià) 36.6466 港元增持領(lǐng)展 675.47 萬(wàn)個(gè)基金單位，價(jià)值約 2.48 億港元，增持后持倉(cāng)比例升至 9.10%。2026 年 4 月 2 日，貝萊德再次以每個(gè)單位均價(jià) 36.4635 港元增持 49.35 萬(wàn)個(gè)基金單位，最新持倉(cāng)比例達(dá) 8.02%。全球最大資管機(jī)構(gòu)的連續(xù)增持，通常反映對(duì)個(gè)股長(zhǎng)期價(jià)值的判斷。
美銀證券在 2026 年的研究報(bào)告中維持領(lǐng)展目標(biāo)價(jià) 44 港元，認(rèn)為公司有潛在資產(chǎn)處置及股份回購(gòu)機(jī)會(huì)。該行認(rèn)為大部分發(fā)展商的每股盈利應(yīng)已于去年見(jiàn)底，板塊經(jīng)獲利回吐后，股息率變得更為吸引。
然而，里昂在 2026 年 3 月的研究報(bào)告中直言，領(lǐng)展 2026 財(cái)年首九個(gè)月?tīng)I(yíng)運(yùn)表現(xiàn)疲弱，仍處于調(diào)整階段以應(yīng)對(duì)本港網(wǎng)購(gòu)及內(nèi)地同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)。該行將 2026 至 2028 財(cái)年盈利預(yù)測(cè)分別下調(diào) 2.3%、6.2% 及 7.3%，目標(biāo)價(jià)從 51 港元下調(diào)至 49.2 港元，但維持 " 跑贏大市 " 評(píng)級(jí)。
這種 " 看好長(zhǎng)期、謹(jǐn)慎短期 " 的分化態(tài)度，反映了機(jī)構(gòu)對(duì)領(lǐng)展當(dāng)前處境的真實(shí)判斷：資產(chǎn)質(zhì)量依然優(yōu)秀，戰(zhàn)略方向也正確，但短期壓力不可忽視。
■ 等待中的底氣與不確定性
當(dāng)前的戰(zhàn)略窗口期對(duì)于領(lǐng)展而言尤為關(guān)鍵。
從積極因素看，香港零售市場(chǎng)已有一些早期回暖跡象。領(lǐng)展香港零售物業(yè)最主要租戶(hù)類(lèi)別餐飲行業(yè)，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)自 2024/25 財(cái)年上半年的負(fù) 0.7% 修復(fù)至負(fù) 0.1%；超級(jí)市場(chǎng)及食品行業(yè)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)回正，由去年負(fù) 5.2% 提升至正 0.5%。管理層在 2025 年已完成超過(guò) 345 份新租約，涉及超過(guò) 108 個(gè)新品牌及 237 個(gè)現(xiàn)有品牌。
從壓力因素看，香港零售環(huán)境的困難和挑戰(zhàn)仍會(huì)持續(xù)，續(xù)租租金調(diào)整率的壓力在年內(nèi)余下時(shí)間將維持于相若水平。管理層坦言 " 需要一定時(shí)間才能反映到財(cái)務(wù)報(bào)表上 "，因?yàn)轭I(lǐng)展旗下物業(yè)租戶(hù)的租期一般為 2 到 3 年。
海外擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)在于，澳洲收購(gòu)?fù)瓿珊螅?fù)債率將上升約 4.6 個(gè)百分點(diǎn)。在香港市場(chǎng)仍未完全恢復(fù)的背景下，疊加海外項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)壓力，這種財(cái)務(wù)杠桿的提升意味著不確定性增加。
■ 結(jié)語(yǔ)
13.4 億港元落袋，80 億港元投向澳洲——領(lǐng)展正在用實(shí)際行動(dòng)詮釋其 " 領(lǐng)展 3.0" 戰(zhàn)略的內(nèi)涵。
從數(shù)據(jù)看，新加坡物業(yè) 45% 的賬面回報(bào)證明了這筆投資的成功；澳洲市場(chǎng) 16.3% 的續(xù)租調(diào)整率預(yù)示了新資產(chǎn)的增長(zhǎng)潛力；香港 97.6% 的租用率確保了基本盤(pán)的穩(wěn)固。
從戰(zhàn)略看，出售新加坡資產(chǎn)回籠資金，投入澳洲高增長(zhǎng)市場(chǎng)，這是領(lǐng)展在亞太區(qū)進(jìn)行資產(chǎn)輪動(dòng)的關(guān)鍵一步。" 房托 +" 戰(zhàn)略的推進(jìn)，需要持續(xù)的資產(chǎn)收購(gòu)來(lái)支撐，而澳洲收購(gòu)正是這一戰(zhàn)略的重要落子。
從機(jī)構(gòu)態(tài)度看，貝萊德的連續(xù)增持和美銀的 " 增持 " 評(píng)級(jí)，并未因短期壓力而全面轉(zhuǎn)向悲觀。但里昂下調(diào)盈利預(yù)測(cè)、高盛警示租金壓力，顯示機(jī)構(gòu)對(duì)短期表現(xiàn)保持謹(jǐn)慎。
對(duì)于領(lǐng)展而言，真正的考驗(yàn)不在于戰(zhàn)略方向是否正確，而在于能否在正確的節(jié)奏中完成落地。資產(chǎn)輪動(dòng)是手段而非目的，" 領(lǐng)展 3.0" 戰(zhàn)略的最終成效，需要用運(yùn)營(yíng)成績(jī)單來(lái)證明。
