西安的奧特萊斯賽道，又多了一個重量級玩家。
日前，杉杉商業集團有限公司（簡稱 " 杉杉商業 "）與西咸新區灃東新城正式簽約，計劃投資 20 億元，打造一座總面積超過 10 萬平方米的奧特萊斯商業綜合體。根據規劃，項目投入運營后，預計可實現年均營業額 10 億元，并帶動約 2000 人就業。
這將是西安的第 9 座大型奧特萊斯。在此之前，砂之船、王府井、靜安薈、首創、華盛等玩家早已跑馬圈地，各自占據一方。
即便放在全國范圍衡量，一座城市聚集九座奧萊的密度亦屬罕見。杉杉集團的入局，成為這場商業暗戰的最新注腳。
西安的奧萊市場，正成為商業巨頭們無法回避的 " 戰場 "。
20 億落地西安
" 奧特萊斯 " 為英文 outlets 的中文音譯，是國際知名品牌折扣購物中心的統稱。隨著業態不斷擴容與優化，如今的奧萊已經演變為以折扣零售為主力店，輔以開放式街區、停車便利、沉浸體驗等元素，成為都市人 " 一日微度假 " 的理想去處。
此次簽約的奧特萊斯商業綜合體項目選址灃東新城，總投資 20 億元，建筑面積達 10 萬平方米，這在西安奧萊市場也屬于中大體量級別。
項目計劃引進國際一線品牌及國際國內知名品牌 200 個以上，配套沉浸式體驗、兒童娛樂、特色餐飲等多元業態，打造成為全國高品質的 " 奧特萊斯 + 購物公園 " 商業綜合體。開業運營后，預計可實現年均營業額 10 億元，帶動就業 2000 人。
項目背后的操盤手，是杉杉商業。
杉杉商業成立于 2016 年，現由唯品會集團全資持有。2019 年 7 月，唯品會以 29 億元現金完成對杉杉商業的收購。彼時，杉杉商業的股權結構為寧波星通創富股權投資合伙企業持股 72%，杉杉集團有限公司持股 28%，穿透后實控方為杉杉控股有限公司。
收購前，杉杉商業尚處國內奧萊第二梯隊，旗下僅約 5 座奧萊廣場，多分布于二線及以下城市。被唯品會納入麾下后，迅速成長為唯品會線下零售版圖的重要支點。
截至 2025 年底，杉杉商業已在全國落地運營 23 家奧特萊斯綜合體，與百聯、砂之船共同構成國內奧萊領域的頭部陣營。
而杉杉商業對西北市場的布局其實早已啟動。
蘭州杉杉奧特萊斯廣場與烏魯木齊杉杉奧特萊斯廣場分別于 2020 年 7 月、11 月開業；西寧杉杉奧特萊斯小鎮則于同年 6 月落地南川工業園區。至此，在西北五省中，僅陜西與寧夏尚未出現杉杉奧萊項目。
此次落子灃東新城，既是對其全國版圖中空白的精準填補，亦契合連鎖商業品牌提升網絡密度的內在邏輯。
聚集九座奧萊背后
杉杉奧萊簽約落地，西安迎來第九座奧特萊斯。
據不完全統計，西安目前已開業的大型奧特萊斯有 6 家，另有 3 家在建或已官宣。疊加靜安薈生活奧特萊斯、京東奧萊等特色業態，西安的奧萊矩陣已頗具規模，且形態多元。
放在全國視野下，一座城市聚集 9 座奧特萊斯的密度亦屬罕見。
具體來看，從 2015 年前后首批奧萊項目落地，至今已逾十年。西安的奧特萊斯業態經歷了從無到有、從有到多的完整周期。越來越多項目落地并快速形成規模化布局，根本原因在于西安具備了商業巨頭們看重的綜合競爭力。
首先是人口基本盤。作為西北地區的中心城市，西安不僅擁有 1300 萬的常住人口，更輻射了整個西北市場。在消費領域，西安一直是西北五省的商業高地，周邊地區的消費力持續向省會聚集。
2026 年年初，西安入選 " 消費新業態新模式新場景試點城市 " 和 " 國際化消費環境建設試點城市 "，成為西北地區唯一獲得雙項試點的城市，這是國家層面對西安消費樞紐地位的確認。
總投資 90 億元的萬象城、100 億元的太古里、43 億元的西安薈聚，再加上常年穩居全國商業業績前列的賽格購物中心和西安 SKP，以及填補國際化消費場景空白的西安市內免稅店，共同構筑了這座城市強勁而多元的消費市場。
其次是交通格局的變化。隨著高鐵網絡的完善和城市軌道交通的延伸，奧特萊斯 " 近郊化 " 的選址邏輯與西安的城市擴張高度契合。以此次杉杉項目落地的灃東新城為例，作為西咸新區的核心板塊，這里正在成為西安城市西進的重要節點。
最后是文旅資源的加持。西安作為旅游城市的屬性，為奧特萊斯提供了天然的客流基礎。兵馬俑、大雁塔、大唐不夜城等超級 IP 帶來的巨量游客，讓西安的奧特萊斯有機會承接旅游消費的外溢效應。
還有一個容易被忽略的因素，即本土的商業庫存壓力。在住宅市場調整的周期中，商業地產的去化成為難題，而奧特萊斯作為一種成熟的商業業態，成為盤活郊區商業存量的重要選項。
下半場排位賽
9 家大型商業體集聚，西安的奧萊之戰，才剛剛進入下半場。
從目前的格局來看，西安砂之船奧特萊斯無疑是頭號玩家。規模上，西安砂之船是西北最大的奧萊之一，總建筑面積 14.13 萬平方米，可租賃面積 7.84 萬平方米。
據其公開披露的招募說明書，2022 年度— 2024 年度，西安砂之船銷售額分別為 15.12 億元、24.29 億元、25.58 億元，增長勢頭穩健。
王府井在西安布局了兩座奧特萊斯——臨潼店和咸陽機場店，依托王府井的品牌號召力和供應鏈優勢，穩居第一梯隊。首創奧特萊斯、華盛奧特萊斯以及兵馬俑臨潼國際旅游購物小鎮，則各自依托區位或文旅優勢，占據細分市場。
在建項目中，月瀾嘉奧特萊斯緊鄰西安火車站，建筑面積 5.8 萬平方米，計劃引入新加坡等國際商業運營經驗，計劃于 2026 年底正式開業；兵馬俑臨潼國際旅游購物小鎮已被列入 2026 年陜西省重點建設項目名單。
上述項目在選址上呈現出鮮明的差異化特征：砂之船錨定城東浐灞，王府井搶灘臨潼旅游帶，月瀾嘉布局火車站。幾乎每個方向都有代表性項目，這也是各家對西安城市未來發展方向的判斷博弈。
杉杉商業選擇灃東，也是一個值得關注的信號。
灃東新城是西咸新區的核心板塊，隨著地鐵 1 號線、5 號線、16 號線陸續通車，其與主城區的通勤時間大幅壓縮。與此同時，灃東正成為西安文旅、體育資源的新興集聚地——西安歡樂谷、詩經里、昆明池，以及西安國際足球中心，均可與奧萊項目形成協同。
提前卡位灃東，意在率先承接西安城市西擴帶來的增量客群，同時與灃東現有文旅、體育項目聯動。
不過挑戰同樣明顯，灃東目前的常住人口密度與消費成熟度，相較于已成熟的奧萊板塊仍有差距，這意味著杉杉奧萊需要度過一段時間的培育期。
一個城市能夠容納 9 家大型奧特萊斯，說明消費市場足夠大、需求足夠多元，這也是西安商業成熟度的體現。對消費者而言，更多選擇意味著更優的價格與服務。
但從另一個角度看，奧萊賽道擁擠程度正在加劇。9 個項目分食同一塊蛋糕，同質化競爭的風險不容忽視。當各家品牌矩陣日趨相似、折扣力度難分伯仲時，運營效果或將打折扣。
杉杉的入局，更像是這場競賽的一個分水嶺。
接下來，西安的奧特萊斯市場將從 " 跑馬圈地 " 進入 " 精耕細作 " 階段。誰能在品牌組合、場景體驗、會員運營上做出差異化，誰才能真正活下來。
每日經濟新聞
